схема
Самовольная перепланировка является нарушением и может привести к существенным ограничениям на операции с недвижимостью, а также штрафам. Подробнее о согласовании
план
Эксперты специализированной организации могут подготовить документацию для согласования перепланировки за пять дней. Подробнее об услуге
план
Чтобы сэкономить время и деньги, можно доверить работу по согласованию перепланировки специалистам проектного бюро. Уточнить стоимость
прхитектор
Разработку проекта перепланировки квартиры лучше доверить профессионалам. Где можно заказать проект?
чат
Задать специалисту вопрос по перепланировке квартиры можно в WhatsApp. Задать вопрос
строители
Специалисты проектной организации готовы согласовать перепланировку квартиры с учетом требований законодательства в 2021 году. Подробнее об услуге

Как проходит согласование перепланировки квартиры: этапы и правила оформления

Начиная ремонт в только приобретенной квартире или давно обжитой хрущевке, некоторые собственники недвижимости даже не представляют, что затеваемые ими работы относятся к перепланировке или переустройству, а следовательно, нуждаются в согласовании с муниципалитетом.

Возможно, все дело в названии: кажется, что перепланировка или переустройство — это масштабное перекраивание всего плана квартиры, а «незначительные» изменения вроде сноса перегородки в санузле можно не оформлять. Однако любое изменение в плане, внесенном в техпаспорт, придется согласовывать с надзорными органами. Жителям Москвы для этого нужно обращаться в Мосжилинспекцию (МЖИ), а в регионах разрешения выдают департаменты капитального строительства, местные администрации.

Согласно главе 4 Жилищного кодекса РФ, перепланировка — это такое изменение в конфигурации квартиры, которое требуется зафиксировать в техническом паспорте[1]. Под переустройством понимается установка, обновление или перенос газовых, электрических коммуникаций, сантехники, сетей водоснабжения и прочего оборудования, которое также учитывается при инвентаризации помещения. Процедура согласования перепланировки квартиры регулируется постановлением Правительства Москвы № 508-ПП (далее — постановление № 508-ПП)[2] и ЖК РФ, и она обязательна для домов любого типа: хрущевок, брежневок или новостроек с так называемой свободной планировкой.

Важно В квартирах со свободной планировкой — в каркасно-монолитных домах — отсутствуют межкомнатные перегородки. И при продаже такой недвижимости как бы подразумевается, что покупателю выдается чистый холст для творчества, и он имеет право делать любой ремонт на свое усмотрение. Это, конечно же, неправда: ограничения остаются и перепланировку даже в полностью голом пространстве придется согласовывать, поскольку по проекту квартира разбита на зоны, и именно этот план был зарегистрирован застройщиком в Росреестре. К тому же при возведении стен изменится площадь помещений, квартиру придется заново обмерять и ставить на учет в ЕГРН.

Хотя сложность утверждения некоторых работ может показаться избыточной, есть веские причины, по которым государство так строго относится к перепланировкам и переустройству в квартирах. В первую очередь это безопасность и сохранение комфортных условий для жителей дома. Без согласования с компетентными органами увлеченные ремонтом граждане могут натворить бед: снести несущие стены, нарушить прочность потолков, перенести «мокрые» зоны и затопить соседей снизу, вынести отопление на балкон и проморозить стены в квартире.

Граждан, которые все-таки сделали ремонт скрытно, ожидают неприятные последствия:

  • Штрафы. Согласно статье 7.21 КоАП РФ[3], физическим лицам придется заплатить 2000–2500 рублей.
  • Трудности в совершении юридических сделок. Квартиры с несогласованной перепланировкой очень сложно продать и невозможно приватизировать. Незаконный ремонт отразится и на цене недвижимости, притом значительно и в худшую сторону, так как ответственность перекладывается на будущего владельца.
  • Судебные разбирательства. Если гражданин откажется выполнять предписание МЖИ, квартиру могут отобрать. Хотя такое случается крайне редко, инспекторы готовы действовать в интересах соседей и их безопасности: недвижимость выставляется на торги, а после ее реализации часть вырученных денег расходуется на восстановление оригинального плана квартиры.

Последствия самовольной перепланировки достаточно неприятны, и лучше всего их предотвратить — выплатить штраф, устранить недопустимые работы и узаконить разрешенные.

Полный перечень допустимых работ по перепланировке и (или) переустройству приведен в постановлении № 508-ПП. В общем смысле это изменения, которые не нарушают строительные нормы, требования пожарной безопасности и не ухудшают условия жизни в многоквартирных домах, обозначенные в СанПиН 2.1.2.2645-10[4].

Допустимые работы, которые необходимо согласовать:

  • частичный или полный снос и возведение ненесущих стен, установка перегородок из гипсокартона при зонировании комнат;
  • частичное разрушение несущих конструкций, создание проемов;
  • расширение и совмещение санузла;
  • демонтаж, перестановка или обновление газового оборудования, в том числе замена газовой плиты на электрическую при дегазификации кухни;
  • устройство кладовок, гардеробных и антресолей площадью до 40% от всей площади комнаты;
  • изменение конструкции потолка и пола в доме с деревянными или смешанными перекрытиями;
  • демонтаж, перенос или установка сантехники с прокладкой новых труб.

Также согласуются работы, меняющие внешний облик здания: расширение оконных проемов, установка каминов с дымоходами, устройство лоджий и балконов на первом этаже и так далее.

По факту какие-то перепланировки из допустимых могут быть запрещены в отдельно взятых квартире или доме — все зависит от технического состояния здания и коммуникаций. Например, в домах старого фонда (построенных до 1940 года) и сталинках согласовать бетонную стяжку полов может быть затруднительно, поскольку старые деревянные перекрытия не рассчитаны на такие нагрузки и могут попросту обвалиться.

Список некоторых работ, которые точно не пройдут согласование

Для жителей крайних этажей существуют определенные исключения и ограничения. В частности, на первом этаже допускается переносить «мокрые» зоны и расширять кухни с санузлами, поскольку снизу никто не живет, а также обустраивать отдельные входные группы и балконы. Жителям последних этажей рекомендуется согласовывать остекление балкона, что обычно не считается перепланировкой. Дело в том, что в этом случае под крышей делается козырек, на котором в зимний период за счет оттаивания и последующего замерзания осадков накапливаются опасные для прохожих пласты снега и сосульки. И лучше заранее утвердить остекление в МЖИ, если такие работы вдруг станут недопустимы в будущем.

Согласно главе 4 ЖК РФ, нельзя начинать ремонт раньше, чем получено разрешение от МЖИ, однако согласовать самовольно выполненную перепланировку все же возможно — это действие называется узакониванием.

Порядок согласования перепланировки жилых квартир

Первое, что нужно для согласования перепланировки квартиры, — это проект. Заказчик подготавливает эскиз (можно самому нанести изменения поверх плана квартиры) и обращается с ним в проектное бюро. Специалисты с техпаспортом на руках осматривают помещение, обследуют состояние архитектурных конструкций и инженерных коммуникаций, делают обмеры. Если обнаружится самовольная перепланировка, сперва придется разобраться с ее последствиями и внести в проект то, что допустимо оставить по закону.

Теоретически обойтись без обращения к проектировщикам возможно только в двух ситуациях.

  • Перепланировка делается по эскизу. Если при ремонте не затрагиваются несущие стены, в доме нет деревянных или смешанных перекрытий, а «мокрые» зоны остаются на месте, можно пройти согласование в упрощенном порядке. Работы, которые нельзя согласовать по эскизу, указаны в пунктах 2 и 3 приложения 1 к постановлению № 508-ПП.
  • Перепланировка делается по типовому проекту. Если здание относится к массовым сериям, можно воспользоваться уже составленным и одобренным проектом. Каталог типовых проектов, разработанный авторами серийных зданий и МНИИТЭП, по большей части включает несложные перепланировки[5].

Проект перепланировки — это обширный документ, который выполняется с учетом множества нормативных требований и содержит всю необходимую информацию — текстовую и графическую — об изначальном техническом состоянии квартиры и коммуникаций, а также о предстоящих изменениях. К нему прилагается договор авторского надзора, заключенный с проектным бюро.

Вдобавок к проекту составляется техническое заключение о возможности проведения перепланировки. При узаконивании самовольной перепланировки квартиры в МЖИ потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, проект не составляется.

К сведению Разработка проекта сложной перепланировки, когда затронуты несущие стены или если в доме деревянные перекрытия, занимает гораздо больше времени, так как требуется заключение от автора здания. Большинство типовых домов, крупноблочных и панельных, возводилось по проектам МНИИТЭП, а информацию об авторах нестандартных новостроек и старых экспериментальных домов можно запросить в управляющей компании или МЖИ. Если автор проекта прекратил хозяйственную деятельность или его невозможно найти, следует обратиться в ГБУ «Экспертный центр».

Для согласования могут потребоваться заключения от коммунальных служб и других муниципальных инстанций. Например, для замены газовой плиты на электрическую нужно вызвать специалиста из Мосгаза, а разрешение на работы, затрагивающие внешний вид здания, выдает Москомархитектура. Хотя с Москомархитектурой связывается не сам заявитель, а жилищная инспекция, лучше заранее проконсультироваться с проектировщиками и внести в проект только те работы, которые со всей вероятностью будут разрешены.

Перепланировка квартиры

И юридические, и физические лица подают заявление на согласование перепланировки и все сопутствующие документы напрямую в МЖИ в электронном виде. Документы подаются на сайте mos.ru, в разделе «Жилье, ЖКУ, двор»[6].

Пакет документов, которые подает заявитель:

  1. заявление на согласование (нужно заполнить поля анкеты при подаче заявления в электронном виде);
  2. проект перепланировки и техническое заключение о ее возможности (если ремонт делается по типовому проекту, понадобится только номер из каталога), подписанные электронной подписью проектировщика;
  3. правоустанавливающие документы на квартиру и выписка из ЕГРН — их лучше подготовить и иметь на руках, непосредственно при подаче документов они могут не понадобиться, если данные есть в ЕГРН;
  4. технический паспорт на квартиру, если он выполнялся не в МосгорБТИ;
  5. доверенность, если заявление подается третьим лицом;
  6. согласие всех членов семьи нанимателя или собственника.

Этапы согласования перепланировки и стоимость процедуры

Длительность согласования зависит от масштаба запланированных работ. Кратко перечислим возможные и обязательные этапы согласования перепланировки квартиры.

Этап 1. Оформление техпаспорта (до перепланировки)

Если квартира находится в новостройке, где еще не проводилась инвентаризация, перво-наперво нужно заказать технический паспорт. Наибольшим авторитетом в МЖИ пользуются паспорта, выполненные МосгорБТИ, но можно обратиться и в другие профильные организации, например в Ростехинвентаризацию или МО БТИ.

Свежий план квартиры и экспликация помещений понадобятся и в том случае, если инвентаризация проводилась более пяти лет назад. Подать заявку в МосгорБТИ можно онлайн — на сайте mos.ru[7]. Срок изготовления — не больше 10 дней, стоимость — порядка 10 000 рублей.

Этап 2. Проект и техническое заключение

Как упоминалось ранее, разработкой проектной документации и выдачей технических заключений занимаются проектные организации с допуском СРО. Составление проекта для квартир до 90 м2 стоит в районе 20 000 рублей и занимает пять–семь рабочих дней. Однако, если потребуется заключение от авторов дома, цена увеличится минимум на 50 000–60 000 рублей.

Этап 3. Сбор документов и подача заявления в МЖИ

Вместе с указанным выше пакетом документов могут понадобиться заключения от Мосгаза и согласие жильцов дома, если при перепланировке затрагивается общедомовое имущество — чаще всего это актуально для первых этажей. Владельцам ипотечных квартир потребуются разрешение банка и заключение страховой фирмы.

Срок согласования проекта перепланировки квартиры — около 20–30 рабочих дней. Если документация составлена корректно, инспекция выдаст разрешение на перепланировку, но бывает, что несоблюдение малейших формальностей приводит к отказу или приостановке рассмотрения заявления. Однако не стоит сдаваться, ведь инспекторы всегда пишут о причинах отрицательного решения, и после исправления недочетов можно подать заявление повторно.

Если перепланировка делается по проекту, вместе с разрешением выдается журнал производственных работ. Время, которое МЖИ отводит на ремонт владельцам квартиры, — год с момента выдачи разрешения. Продлевать его можно единожды и всего на шесть месяцев.

Этап 4. Ремонт и приемка квартиры

Все ремонтные работы следует выполнять в полном соответствии с одобренным проектом, в противном случае при приемке возникнут проблемы. Исполнители должны быть членами СРО строителей, строго придерживаться рекомендаций МЖИ и указаний, прописанных в договоре авторского надзора. Журнал производственных работ (при наличии) подробно заполняется на каждом этапе ремонта.

К сведению Хотя авторитетные организации дают гарантию стопроцентного согласования, не стоит начинать перепланировку заранее, до получения разрешения МЖИ. Шум и строительный мусор, сопутствующие ремонту, могут досаждать соседям, и те не преминут пожаловаться инспекторам. В другом случае жалобу может подать сама управляющая компания, если в ходе поспешного переустройства будет нарушена работа коммуникаций или изменятся показания счетчиков.

Когда строители закончат с отделочными работами, наступает время приемки работ. Вначале желательно пригласить проектировщиков, чтобы они «выловили» ошибки и недочеты ремонта, которые необходимо исправить до вызова инспектора.

Инспектор из МЖИ осматривает квартиру, сверяет с проектом и журналом производственных работ. Лучше всего не скрывать от инспектора спорные моменты и дать ему тщательно осмотреть квартиру — все замечания, не обнаруженные при приемке, наверняка будут замечены техником из БТИ при повторном осмотре, и их все равно придется переделывать.

Если ремонт не вызывает нареканий, инспектор, заявитель и проектировщики подписывают акт о завершенной перепланировке в нескольких экземплярах — для МЖИ, БТИ, Росреестра и заявителя.

Этап 5. Заказ нового техпаспорта (после перепланировки)

Чтобы оформить новый паспорт после перепланировки, акт и план квартиры относят в БТИ. Затем вызывают техника на дом: он проводит финальные замеры и выписывает техпаспорт с обновленными данными.

Этап 6. Постановка на кадастровый учет

Последний шаг согласования — подача данных о перепланировке в Росреестр. Кадастровый инженер составляет технический план квартиры, который в дальнейшем можно передать в Росреестр для постановки на учет в ЕГРН. Регистрация может занять пять–семь рабочих дней, а может растянуться на несколько месяцев, как часто бывает на практике. К этому нужно быть готовыми и учитывать перепланировку квартиры в ЕГРН заранее, а не за несколько дней до продажи квартиры.

Кстати, при узаконивании порядок и содержание этапов немного меняются. Первым делом необходимо связаться с проектным бюро. Специалисты осмотрят незаконный ремонт и подскажут, какие изменения допустимы, а что точно придется восстановить по предписанию МЖИ. Затем проектировщики составят техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, и уже вместе с ним и остальными документами нужно подавать заявление в жилищную инспекцию. Инспектор осмотрит квартиру и выпишет штраф за незаконную перепланировку. Остальные этапы, за исключением уже сделанного ремонта, будут аналогичными: после получения акта о перепланировке останется оформить новый паспорт и поставить квартиру с изменениями в планировке заново на кадастровый учет.

Заминки в процессе перепланировки без квалицированной помощи практически неизбежны: у каждой службы свои требования и представления о ремонте, а законодательство меняется каждый год. Чтобы не попасть в бюрократические сети и не переделывать ремонт из-за ошибки в проекте или замечаний инспектора и техника, проще (а в итоге обычно и дешевле) заказать согласование перепланировки квартиры под ключ. В этом случае профессионалы возьмут всю ответственность на себя: составят и подадут документы, получат нужные заключения, проведут приемку квартиры.

Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве, если не требуется обращение к автору проекта дома, — от 70 000 рублей, в противном случае услуги подорожают до 120 000–130 000 рублей. При узаконивании комплексного ремонта одно только техническое заключение от авторов обойдется примерно в 120 000 рублей. Впрочем, это все равно выгоднее, чем возвращать квартиру к изначальному состоянию или вовсе ее потерять.


Заключение договора под ключ — это далеко не единственная опция, которую предоставляют проектные компании. Если заявитель хочет пройти все инстанции самостоятельно, ему так или иначе потребуется помощь в составлении «дорожной карты» и консультации в процессе ремонта. Сотрудничество с профессионалами поможет сократить срок согласования до минимального и потратить как можно меньше ресурсов на утверждение ремонта.

Инженерное бюро, оказывающее помощь в согласовании

Рассказать об услугах, которые предоставляет проектное бюро, мы попросили Дмитрия Алексеевича Замятина — руководителя отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1»:

«Выбирая проектную компанию, состоящую в СРО, рекомендую сперва ознакомиться с каталогом выполненных работ: компетентные специалисты гордятся своими успехами и держат такую информацию в открытом доступе. Чем больше разноплановых проектов выполнила компания, тем лучше, ведь трудности, с которыми сталкиваются заказчики при согласовании в новостройках, хрущевках или жилых комплексах с апартаментами, значительно отличаются.

Так, в портфолио компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1» уже больше 3200 проектов перепланировок квартир, апартаментов, офисных и других коммерческих помещений. С 2013 года мы согласовали больше тысячи проектов в самых разных зданиях Москвы: серийных панельках, сталинках, элитном новострое и даже в небоскребах «Москва-Сити».

Инженерное бюро «АМП-1» предлагает помощь в согласовании перепланировки квартиры в различном объеме: разработку проекта и технического заключения, консультирование в ходе процесса или заключение договора на работы под ключ. Помимо профессионального проекта перепланировки, мы готовы создать дизайн-проект отдельного помещения или всей квартиры, спроектировать новую систему отопления, электроснабжения или вентиляции. Наш собственный проектный отдел ручается за качество рабочей документации, а опытные специалисты по согласованию помогают обойти бюрократические ловушки.

Мы занимаемся не только согласованием, но и узакониванием уже сделанного ремонта и уверены в своих силах, поэтому готовы гарантировать положительный результат».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом Саморегулируемой организации «МежРегионПроект» (допуск СРО № 1891, Регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010)[8].

* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на декабрь 2020 года.

Мнение редакции

При вы­бо­ре ор­га­ни­за­ции-под­ряд­чи­ка сле­ду­ет об­ра­щать вни­ма­ние на то, что­бы она со­сто­я­ла в СРО про­ек­ти­ров­щи­ков. Членст­во в СРО озна­ча­ет, что бю­ро мо­жет за­ни­мать­ся про­ект­ной де­я­тель­ностью на за­кон­ных ос­но­ва­ни­ях и сле­дит за ка­чест­вом сво­их ра­бот. Про­ве­рить на­ли­чие до­пус­ка СРО мож­но в еди­ном ре­ест­ре — по на­зва­нию фир­мы или ИНН. Ин­фор­ма­ция о са­мо­ре­гу­ли­ру­е­мой ор­га­ни­за­ции, чле­ном ко­то­рой яв­ля­ет­ся про­ект­ное бю­ро, долж­на быть в ре­ест­ре Рос­тех­над­зо­ра.