план
Для подготовки документации, необходимой для перепланировки квартиры, следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО. Подробнее
проект
Специалисты проектной организации могут узаконить выполненную перепланировку под ключ — собрать необходимую документацию, получить разрешение госорганов. Оставить заявку
расчет
Цены на перепланировку квартиры в Москве могут отличаться в разных проектных организациях. Посмотреть актуальные цены
строители
Для того чтобы узаконить выполненную перепланировку, необходимо получить техническое заключение о ее безопасности. Посмотреть услуги
архитектор
Задать вопросы о перепланировке или переустройстве квартиры можно на бесплатной консультации с экспертом. Перейти на сайт
перепланировка
Самовольная перепланировка является нарушением законодательства и может привести к существенным ограничениям на операции с недвижимостью, а также штрафам. Подробнее о согласовании

Как оформить перепланировку до или после выполнения работ

Перепланировку квартиры проводят по разным причинам — из-за семейных обстоятельств и необходимости разделить пространство на всех, для разграничения зон работы и отдыха, чтобы вдохнуть новую жизнь в неуютное и старомодное помещение… Однако, планируя ремонт, многие собственники недвижимости надеются обойти стороной согласование работ с надзорными органами. Одни полагают, что жилинспекция ни о чем не узнает, другие рассчитывают на то, что сумеют официально узаконить перепланировку постфактум.

Государство и правда дает такую возможность, ведь, по данным за 2019 год, только в Москве было обнаружено более 1900 помещений с самовольным ремонтом[1]. Впрочем, владельцам жилья придется разбираться с последствиями незаконной перепланировки, которые могут оказаться весьма плачевными.

Учитывая насущность проблемы, давайте разберемся, как законно сделать перепланировку в квартире и почему гораздо разумнее вначале получить разрешение и лишь потом «хвататься за кувалду».

Процесс кардинального или не очень преображения жилплощади нередко включает не только перепланировку, но и переустройство. Чтобы разграничить два схожих по восприятию термина, обратимся к определениям из главы 4 Жилищного кодекса РФ[2]:

  • переустройством называют монтаж, перенос или обновление инженерных коммуникаций и оборудования, учитываемого в техпаспорте помещения;
  • к перепланировке относят любые изменения в конфигурации помещения, которые отражаются в той же технической документации.

Процедура проведения и оформления перепланировки регулируется постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, в нем же приведены допустимые для согласования и запрещенные работы[3]. Желающим провести перепланировку в многоквартирном доме (МКД) важно учитывать главное: запрещены все потенциально опасные для жителей дома или плохо влияющие на качество жизни работы. В юридическом ключе это действия, которые нарушают строительные нормы, противоречат требованиям пожарной безопасности и СанПиН. Следует помнить, что нормативно-техническая документация разработана с целью предотвратить негативные последствия, а законы физики действуют для всех одинаково: если залить старые деревянные полы бетоном, может просесть соседский потолок, а снос несущей стены способен нарушить устойчивость целого подъезда, да и всего дома.

Перечислим основные запрещенные типы перепланировок квартиры:

  • демонтаж несущих стен и работы, снижающие их стабильность;
  • работы, ведущие к превышению допустимой нагрузки на несущие конструкции, например устройство тяжелых межкомнатных перегородок;
  • работы, нарушающие функционирование общедомовых коммуникаций: водоснабжения, вентиляции, отопления, канализации;
  • присвоение нежилых общедомовых помещений, в особенности чердака или подвала;
  • совмещение жилых комнат с кухней, где используются газовые приборы.
К сведению Самые распространенные незаконные действия связаны с расширением или переносом санузлов в сторону жилых комнат (это допускается только на первых этажах)[4]. Дело в том, что в «мокрых» зонах необходима специальная гидроизоляция, защищающая соседей снизу от затопления, по этой же причине нельзя убирать переливной порожек на входе в санузел. Другой популярный вид недопустимых работ — устройство квартиры-студии с объединением жилой комнаты и газифицированной кухни. Это запрещено из соображений пожарной безопасности: такая кухня должна отделяться от жилплощади плотно закрывающейся дверью.

Разрешенные работы по перепланировке, требующие согласования:

  • частичный демонтаж несущих конструкций;
  • изменение конструкции пола в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями;
  • снос ненесущих перегородок, вырубка или заделка дверных проемов и ниш, обустройство лестниц в квартире;
  • установка антресолей, суммарная площадь которых не больше 40% от площади квартиры.

Допустимые перепланировки, меняющие облик здания, дополнительно утверждаются Москомархитектурой. Если работы затрагивают общедомовое имущество, понадобится одобрение общего собрания жильцов дома.

Работы по отделке, остеклению балконов (за исключением верхнего этажа), замене проводки без прорезания стен и обустройству стенных шкафов согласования не требуют.

При самовольном ремонте часто страдают общедомовые коммуникации, что приводит к ухудшению условий жизни. Например, москвичи нередко уменьшают ширину вентиляционных коробов, желая освободить место под мебель и бытовую электронику. В результате нарушается циркуляция воздуха: в помещениях скапливаются неприятные запахи, газообразные продукты горения из кухни или мест курения, увеличивается концентрация углекислого газа, а во время ремонтных работ возможно отравление испаренными растворителями. Другой пример — устройство «зимнего сада» и вынос радиаторов общего отопления на лоджию, что приводит к падению температуры в жилых комнатах ниже 18–24°С, установленных в СанПиН[5]. Сюда же можно отнести устройство водяных теплых полов — система отопления не рассчитана на дополнительную нагрузку, полы будут забирать тепло, предназначенное для соседей, а могут и не выдержать давления воды, что приведет к затоплению кипятком с катастрофическими последствиями.

Если во время «неплановой» проверки квартиры Мосжилинспекция выявит грубую самовольную перепланировку, будет составлено предписание по устранению изменений в конфигурации жилплощади. Если же владелец проигнорирует предписание МЖИ, а также не погасит штраф, инспекторы вправе подать иск в суд. Но такое решение проблем с перепланировкой — это не лучший вариант, ведь Мосжилинспекция скорее всего выиграет дело, в этом случае квартиру точно придется восстанавливать, причем полностью — не удастся сохранить даже то, что разрешено по закону.

Важно Чтобы мотивировать владельца, суд может выписать штраф-неустойку, который придется платить каждый день, пока квартира не будет соответствовать зафиксированному плану БТИ. В самом худшем случае, если перепланировка опасна для окружающих, квартиру могут продать на публичных торгах по заниженной цене, а часть выручки направить на восстановительные работы.

Как узаконить перепланировку

Перепланировка квартир в Москве согласуется с Мосжилинспекцией, а в области — с местной администрацией. Устраивать ремонт до того, как получено разрешение, по закону не допускается, но известно множество случаев, когда самовольная перепланировка обнаруживается после покупки недвижимости новыми владельцами — неприятно, но выход из такой ситуации есть. Если инспекторы еще не наведывались в квартиру и в паспорте нет красных линий, можно согласовать сделанную перепланировку по проекту задним числом. Если нарушения все-таки вскрылись и Мосжилинспекция выдала предписание привести квартиру к изначальному плану, можно узаконить работы по техническому заключению о допустимости и безопасности выполненных работ. В Москве это также следует делать через Мосжилинспекцию, а в области — через городскую администрацию или суд.

Прежде всего, чтобы не нажить новых проблем с органами надзора и не растянуть узаконивание на многие месяцы, нужно обратиться в проектное бюро, состоящее в СРО проектировщиков. Наличие допуска СРО у проектировщиков означает, что они имеют право заниматься проектной работой и регулярно отчитываются о результатах своей деятельности. Проверить допуск можно по названию или ИНН компании на сайте саморегулируемой организации[6], а информация о самой СРО хранится в Госреестре[7].

Процедура того, как узаконить уже сделанную перепланировку, состоит из нескольких на первый взгляд несложных шагов.

Шаг 1. Обращение в проектное бюро. Первым делом следует пригласить сотрудников проектной организации для обследования. Специалисты проконсультируют, как оформить уже сделанную перепланировку, сверятся со схемами здания и инженерных коммуникаций, сделают вывод о состоянии конструкций и прочности межэтажных перекрытий. Все эти операции необходимы, чтобы выяснить, какие у незаконной перепланировки перспективы и последствия, какие из выполненных работ получится оставить, а что придется восстанавливать.

После устранения всех замечаний эксперты проектного бюро проведут повторный осмотр — и тогда можно приглашать техников из БТИ, чтобы те зафиксировали все изменения, которые надлежит узаконить, выделив их красным цветом в актуальном паспорте квартиры.

Шаг 2. Получение технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ. Документ оформляется на основании обследования квартиры и сверки двух ее планов — до и после перепланировки. Заключение содержит всю необходимую техническую информацию (схемы, чертежи, расчеты), ссылочную нормативную базу и выводы проектировщиков, подтверждающие, что перепланировка является допустимой и не представляет никакой опасности для жильцов.

Если перепланировка не распространялась на несущие стены, не затрагивались деревянные или смешанные полы, для оформления в МЖИ будет достаточно заключения, сделанного проектным бюро. В ином случае придется разыскать авторов проекта здания и получить техническое заключение от них. Сведениями об авторстве владеют УК и МЖИ. Жители хрущевок и квартир в других типовых домах чаще всего подают запрос о техническом заключении в МНИИТЭП — эта организация проектировала большинство серийных домов в советскую эпоху. Если с установлением авторства возникли проблемы, следует обратиться в ГБУ «Экспертный центр».

На заметку Для каждого здания и квартиры существуют индивидуальные ограничения на проведение тех или иных работ, связанные с целостностью конструкций, состоянием коммуникаций, расположением несущих стен и особенностями перекрытий. Воплотить фантазии по сложному ремонту в реальность куда проще в каркасно-монолитной новостройке, чем в сталинке с деревянными или смешанными перекрытиями и тем более в здании старого фонда, построенном в первой половине XX века.

Шаг 3. Подача заявления в МЖИ. Перед обращением в инспекцию потребуется собрать пакет документов и получить согласие на перепланировку от всех собственников квартиры. С августа 2020 года все заявки на узаконивание подаются дистанционно — на портале «Госуслуги» или через mos.ru (в разделе «Жилье, ЖКУ, двор»)[8].

Документы, запрашиваемые для узаконивания:

  1. заявление на согласование;
  2. свидетельства о праве собственности на квартиру;
  3. скан-копии двух технических паспортов — с красными линиями и без них;
  4. техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ;
  5. доверенность — если заявление подается третьим лицом, в том числе представителем проектного бюро;
  6. данные о праве собственности на квартиру: если есть регистрация в ЕГРН, техпаспорт Мосжилинспекция может получить самостоятельно по межведомственному запросу.

Шаг 4. Оплата штрафа и получение акта от МЖИ. За незаконную перепланировку статьей 7.21 КоАП РФ установлены штрафы: для физических лиц — 2000–2500 рублей, для юридических — 40 000–50 000 рублей[9]. Оплатить штраф можно посредством интернет-банкинга, используя реквизиты, указанные Мосжилинспекцией в специальной выписке (выдается вместе с предписанием).

Перед тем как согласовать уже сделанную перепланировку, инспекторы посещают квартиру и проверяют, чтобы все требования были выполнены и ремонт соответствовал заявленному плану. После этого подписывается акт на выполненную без согласования перепланировку.

Шаг 5. Новый техпаспорт БТИ и регистрация в Росреестре. Чтобы оформить перепланировку по всей букве закона, остается получить новый паспорт. Акт, подписанный инспектором, подается в БТИ. Если ранее уже составлялся план квартиры с красными линиями, новый техпаспорт подготовят без выхода техника БТИ на объект. Если такой план не составлялся, нужно будет вызвать техника для очередного осмотра квартиры.

После получения паспорта останется только учесть изменения в плане квартиры в Росреестре. Это необходимо, так как в ходе ремонта могла измениться площадь помещений, и действительные данные пригодятся, когда владелец решит проводить юридические сделки со своей недвижимостью. С подробной информацией о том, какие документы понадобятся и как подавать заявку, рекомендуем ознакомиться на сайте самого Росреестра[10].

Порядок узаконивания перепланировки

Согласование планируемых изменений

Официальная перепланировка квартиры почти всегда начинается с визита в проектное бюро. Владелец приносит эскиз ремонта, начерченный отдельно или поверх плана квартиры, на примере которого сможет описать проектировщикам свои пожелания и идеи. В остальном порядок согласования повторяет алгоритм узаконивания, за исключением двух главных отличий:

  1. понадобится другой вид технического заключения, а также проект перепланировки;
  2. если нынешний план квартиры соответствует техпаспорту, не придется выплачивать штраф и ничего переделывать, в противном случае все нарушения придется устранить, а допустимые работы включить в проект.

Этапы согласования новой конфигурации квартиры:

Шаг 1. Разработка проекта и оформление технического заключения о возможности перепланировки. Проектная документация составляется по правилам ГОСТ и включает в себя информацию о планируемых изменениях в конфигурации квартиры. Графическая, текстовая части и приложения содержат общие сведения о состоянии здания, планы и экспликации помещений до и после перепланировки, схемы инженерных коммуникаций, гидроизоляции, размещения сантехники, а также выводы и рекомендации проектировщиков. Кроме того, в проект подшивается договор авторского надзора.

Вместе с проектом подготавливают техническое заключение о возможности перепланировки. При необходимости за заключением обращаются к автору проекта.

К сведению Если владелец не планирует никаких работ, указанных в пунктах 2 и 3 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, он может согласовать перепланировку по эскизу, то есть нарисовать желаемые изменения на плане квартиры[11]. Или, если речь идет о квартире в типовом доме, можно воспользоваться каталогом уже готовых и априори одобренных проектов МНИИТЭП[12]. Главное, чтобы конечный ремонт во всем соответствовал эскизу или типовому решению.

Шаг 2. Подача документов в Мосжилинспекцию. Документы, которые собираются при подаче заявления на согласование, практически те же, что и при узаконивании. Главное отличие состоит в том, что к техническому заключению прикладывают проект перепланировки (если перепланировка делается по типовому проекту, будет достаточно указать номер из каталога). В зависимости от проекта, могут потребоваться заключения от компетентных органов. К примеру, замена газовой плиты на электрическую требует справки от Мосгаза. Также, если проект подразумевает изменения фасада здания, он должен пройти проверку в Москомархитектуре, а в случае, когда здание объявлено объектом культурного наследия, необходимо получить согласие Мосгорнаследия. С последними двумя организациями связывается сама МЖИ после получения заявления.

Срок рассмотрения заявок — около 20–30 рабочих дней. При хорошем раскладе МЖИ выдаст разрешение на перепланировку и, если ремонт делается по проекту, журнал строительных работ с исполнительной и технической документацией.

Важно Если инспекторам или сторонним органам не понравятся конкретные положения или формулировки в проекте, его могут вернуть на доработку, но даже при таком стечении обстоятельств не стоит расстраиваться. Заявление можно подать снова, исправив указанные инспекторами недочеты, для чего понадобится помощь проектировщиков. Профильные специалисты хорошо знают все тонкости согласования и практически полностью исключают возможность отказа.

Шаг 3. Производство работ. С момента выдачи разрешения у заявителя есть год, чтобы закончить все работы. Продлить этот срок можно всего раз, на шесть месяцев. Конечный ремонт должен до малейших деталей соответствовать проекту, поэтому рекомендуется отслеживать каждый этап производства работ и выбирать исполнителей, имеющих членство в СРО строителей. Разумеется, детально составленный договор поможет избежать возможных отступлений от проекта и неприятностей во время приемки.

Шаг 4. Выдача акта о завершенной перепланировке. Когда все работы будут завершены, наступает время приглашать представителя МЖИ для приемки квартиры. Советуем перед вызовом инспектора еще раз показать помещения проектировщикам — они проверят ремонт на наличие недопустимых ошибок. После осмотра инспектором, если у него нет замечаний, подписывается долгожданный акт о завершенной перепланировке в четырех экземплярах: один остается у собственника, другой отправляется в МЖИ, третий — в БТИ, четвертый — передают в Росреестр.

Шаг 5. Новый техпаспорт и постановка на кадастровый учет. Чтобы закончить процесс перепланировки, нужно оформить новый технический план в БТИ, а затем зарегистрировать все изменения в Росреестре.

Порядок получения документов при согласовании перепланировки

Следует знать, что для ремонта новостроек со свободной планировкой тоже требуется согласование. Продажа таких квартир выгодна для застройщиков — они экономят на возведении межкомнатных перегородок, которые существуют только на бумагах, однако госорганы волнует именно тот план, что был указан при постановке квартиры на учет в Росреестре и отмечен в техническом паспорте квартиры, так что все отступления от него будут считаться незаконными. Учитывая это обстоятельство, настоятельно рекомендуется обращаться в проектное бюро, где подскажут, как оформить перепланировку квартиры в новостройке.


Итак, успешность оформления перепланировки чаще всего зависит от проектировщиков. Чтобы быть уверенным в результате, не потратить лишних денег и разобраться с формальностями как можно скорее, лучше всего заключить с проектным бюро договор под ключ. В этом случае специалисты готовы действовать по доверенности, согласовать даже сложный ремонт в оптимальные сроки и взять контроль строительных работ на себя.

Куда можно обратиться за консультацией

Где можно получить консультацию о том, как сделать перепланировку, рассказывает Дмитрий Алексеевич Замятин, руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1»:

«Согласование предстоящей или узаконивание уже сделанной перепланировки — это долгий путь, который, за редким исключением, сложно пройти самому без обращения в проектную организацию с допуском СРО. В любом случае понадобится проектная документация, составленная компетентными специалистами, которые разбираются в актуальной законодательной базе и нормативно-технической документации в области строительства. Составить функциональный проект и сразу же добиться положительного решения — задача для профессионалов, за плечами у которых не один, не десять и даже не сотня проектов.

Именно такими специалистами являются проектировщики «Архитектурно-проектной мастерской № 1». Мы работаем с 2013 года, и за это время успели разработать более трех тысяч проектов перепланировок квартир, частных домов, коммерческих и общественных помещений, и более тысячи проектов мы согласовали самостоятельно. Кроме того, мы берем на себя все заботы по общению с Мосжилинспекцией, если клиенты в этом заинтересованы.

Специалисты «АМП-1»:

  • помогут разработать проект перепланировки в однокомнатной хрущевке, сталинке с высокими потолками, историческом здании или новостройке;
  • составят техническое заключение и свяжутся с авторами проекта (при необходимости);
  • дополнят проект перепланировки современным дизайн-проектом;
  • подберут индивидуальный пакет услуг: только проект, проект + консультации или весь процесс согласования под ключ.

Ознакомиться с портфолио и услугами компании «АМП-1» можно на нашем сайте».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом Саморегулируемой организации «МежРегионПроект» (допуск СРО № 1891, регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010)[13].

Мнение редакции

Скрыть не­за­кон­ную пе­ре­пла­ни­ров­ку со­всем не так прос­то, как ка­жет­ся. Во-пер­вых, жи­те­ли МКД на­чи­на­ют об­ра­щать вни­ма­ние на шум, грязь и виб­ра­ции от ре­мон­та по со­седст­ву, не­ред­ко об­ра­ща­ясь в МЖИ и УК с жа­ло­ба­ми. Во-вто­рых, при про­да­же, раз­ме­не, по­лу­че­нии ипо­те­ки на квар­ти­ру с са­мо­воль­ной пе­ре­пла­ни­ров­кой обя­за­тель­но воз­ник­нут про­бле­мы, ведь фак­ти­чес­кий план по­ме­ще­ний бу­дет рас­хо­дить­ся с офи­ци­аль­ным по пло­ща­ди и/или гео­мет­рии по­ме­ще­ний. Ста­тис­ти­ка по­ка­зы­ва­ет, что сто­и­мость квар­тир с неоформ­лен­ной пе­ре­пла­ни­ров­кой ни­же ры­ноч­ной при­мер­но на 10% , да и про­вес­ти сдел­ку куп­ли-про­да­жи по­лу­чит­ся с тру­дом.