Узаконивание перепланировки: как согласовать работы после их проведения

Так уж сложилось, что на выполнение некоторых ремонтных работ собственнику помещения требуется получить одобрение от госорганов. Например, перепланировку необходимо согласовывать заранее. Но, если по каким-то причинам владелец недвижимости не позаботился о получении разрешения и все-таки сделал то, что хотел, такой самовольный ремонт ему придется узаконить. Узаконивание перепланировки — это не каприз жилищной инспекции, а требование закона, обусловленное необходимостью сохранения безопасности для всех обитателей дома. Ведь последствия несанкционированных работ могут быть самыми печальными — вплоть до обрушения здания.

В статье расскажем, как узаконить перепланировку, сколько это будет стоить и сколько займет времени, а также разберемся, куда можно обратиться за помощью в узаконивании перепланировки.

С чего начать

Нужно понимать, что перепланировкой будет называться не всякий ремонт. Например, переклеить обои в комнатах хозяин может и без чьего-либо ведома. А вот если работы подразумевают изменение конфигурации помещения, можно говорить о перепланировке. И узаконить ее — единственная легальная возможность оставить ремонт, если он уже выполнен. Таким образом, собственнику необходимо постфактум доказать, что изменения не нарушают правила безопасности и не противоречат законодательству РФ, а затем оформить все документально.

И первым делом нужно выяснить, можно ли вообще узаконить эту перепланировку. Если владелец помещения выполнил какие-то работы, перечисленные в пункте 10 приложения 1 постановления Правительства Москвы № 508-ПП (далее — постановление № 508-ПП), узаконить перепланировку не получится[1]. Чтобы внести больше ясности в вопрос о том, какие строительные «мероприятия» относятся к числу запрещенных, приведем несколько примеров.

Между тем несогласованная и неузаконенная перепланировка может принести неприятности, даже если проведенные работы не считаются запрещенными. Дело в том, что любую перепланировку можно выполнить плохо — без учета требований пожарной безопасности и строительных норм. А если столь серьезный ремонт не был согласован заблаговременно, вероятность того, что он в итоге будет сделан с ошибками, слишком велика. Собственник вряд ли может знать обо всех актуальных технических характеристиках не только своей квартиры, но и этажной конструкции, подъезда, всего дома. Капитальные строительные работы, выполненные без предварительных инженерных расчетов и соблюдения СНиП, могут обернуться тем, что как минимум в стенах появятся трещины, как максимум — конструкции не выдержат нагрузки. К сожалению, обрушения стен и перекрытий в зданиях из-за не согласованных заранее и не узаконенных своевременно перепланировок все же случаются. Оформив ремонтные работы и убедившись, что они не представляют опасности, владелец квартиры может быть спокоен за себя, свою семью и других жильцов дома.

Самовольная перепланировка может быть чревата и другими последствиями. Фактически, несанкционированный ремонт — это несоответствие утвержденного плана квартиры или нежилого помещения с реальным положением дел. И если на незаконную перепланировку пожалуются соседи или собственнику понадобится провести какую-либо юридическую сделку с недвижимостью, о самовольной перепланировке могут узнать Мосжилинспекция и БТИ. Тогда в техпаспорте появятся красные линии — ими обозначают отличия между реальным состоянием квартиры и планом. Чем это грозит? Проблемы могут возникнуть, например, при продаже квартиры: данное обстоятельство, вероятнее всего, отпугнет большое количество потенциальных покупателей. Мало кто захочет приобретать квартиру с «сюрпризом» за реальную рыночную цену —ее придется снизить, чтобы заинтересовать покупателя. Если же узаконить перепланировку квартиры, стоимость жилья при продаже удастся сохранить. Также помещение с несанкционированной перепланировкой будет сложно передать под залог или по наследству.

Кроме всего прочего, узаконивание перепланировки квартиры или нежилого помещения позволит избежать и других неприятностей, с которыми может столкнуться владелец недвижимости. Речь идет, например, о необходимости вернуть планировку в состояние, зафиксированное в актуальном плане. Кроме того, если жилье оформлено в ипотеку, банк, узнав о самовольном ремонте, вправе потребовать досрочно выплатить долг.

Для того чтобы узаконить перепланировку помещения, в любом случае потребуется оплатить штраф. Размер штрафных санкций определен законом: для физических лиц это от 2000 до 2500 рублей[2].

Уплатить штраф нужно в течение 60 дней. Если этого не сделать, сумма может быть удвоена. Если разбирательство передадут в суд, владельца также ждут судебные неустойки. К тому же собственнику могут запретить выезд за границу, пока квартира не будет восстановлена в первоначальное состояние, а в исключительных случаях дело может дойти даже до принудительной продажи недвижимости с торгов. При этом владелец получит не всю вырученную за помещение сумму: часть денег пойдет на устранение следов незаконного вмешательства в конфигурацию квартиры.

Что нужно для узаконивания перепланировки: этапы процесса

Разрешения на ремонтные работы в Москве выдает Мосжилинспекция (МЖИ). Впрочем, согласно общепринятому порядку узаконивания перепланировки, начинать процедуру необходимо вовсе не с обращения в эту организацию, а, как бы банально это ни звучало, с тщательной подготовки всех необходимых документов.

К слову, этапу сбора документов предшествует еще один — предварительный осмотр помещения экспертами из проектного бюро. Теоретически данный шаг можно и пропустить, однако только специалист способен реально оценить положение вещей и определить, есть ли у владельца шансы на то, что МЖИ узаконит ремонт. Например, если пригласить представителя проектного бюро до визита уполномоченного лица из жилищной инспекции, можно избежать необходимости возвращать все в «доремонтное» состояние. Часто бывает, что произведенная перепланировка в целом выполнена без грубых нарушений, но из-за пары мелочей (таких как отсутствие порожка санузла) собственника в итоге обязывают «убрать» всю перепланировку. Специалист проектной конторы даст экспертную оценку выполненным работам, подскажет, как подготовиться к приходу госорганов, — то есть объяснит, какие коррективы необходимо внести в проделанный ремонт, чтобы владельцу разрешили узаконить основные изменения, — и сообщит, если узаконить перепланировку не получится вовсе.

Во время осмотра для оценки возможности узаконивания специалисту потребуется техпаспорт помещения или поэтажный план и экспликация. Документы из БТИ нужны и для подачи в МЖИ. Стоит сразу отметить, что для узаконивания ремонта по факту выполненных работ потребуется и архивный план БТИ, и план с красными линиями. Если в доме уже проводилась техинвентаризация, документы можно найти в МосгорБТИ или, например, в Ростехинвентаризации — это зависит от того, какая компания выдавала техпаспорт. Проектные бюро и сами могут запрашивать документы в БТИ, что позволит заказчику сэкономить свое время.

Если же несанкционированные работы были выполнены в помещении, находящемся в новостройке, владельцу стоит быть готовым к тому, что техинвентаризация в таком доме еще не проводилась. А это означает, что и техпаспорта у помещения пока нет. Тогда документ придется заказать в МосгорБТИ или другой организации, которая занимается технической инвентаризацией. Стоить такая услуга будет примерно 10 000 рублей.

Помимо техпаспорта, собственнику понадобится техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если во время ремонта не были затронуты несущие конструкции и в доме нет перекрытий из дерева, подготовкой такого заключения может заняться любая проектная организация, являющаяся членом СРО. Срок подготовки техзаключения, как правило, составляет около недели. Средняя стоимость документации — 20 000–40 000 рублей.

В тех случаях, когда изменения коснулись несущих стен либо если в доме имеются деревянные перекрытия, за техзаключением о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке и (или) переустройству помещения придется направиться к автору проекта дома. Узнать о том, кто проектировал здание, можно по номеру серии объекта, указанному в техпаспорте. Если по каким-то причинам автор проекта столичной недвижимости больше не выдает документы или вовсе прекратил свою деятельность, обращаться нужно в ГБУ «Экспертный центр». Техническое заключение в среднем стоит от 120 000 рублей.

Между тем техпаспорт и техническое заключение о допустимости и безопасности — это еще не все документы, необходимые для узаконивания перепланировки квартиры или нежилого помещения. И речь идет не только о заявлении об узаконивании перепланировки — список несколько шире.

Когда пакет документов собран, можно переходить к следующему этапу узаконивания перепланировки — собственно, к передаче заявления в МЖИ. Сделать это можно через портал mos.ru[3]. Образец обозначенного документа для заполнения есть в административном регламенте, найти который можно в постановлении № 508-ПП[4]. При этом распечатывать заявление, вписывать туда данные от руки и сканировать не нужно — документ заполняется онлайн.

Спустя две–три недели после подачи заявления на объект выезжает инспектор МЖИ. Он проверяет, соответствует ли ремонт заявленному в техзаключении, и составляет протокол об административном правонарушении. Затем в течение месяца на почту владельца помещения должна прийти квитанция на оплату штрафа. О погашении штрафа нужно сообщить в Мосжилинспекцию — только после этого принятое в инспекции заявление и прочие документы уйдут в работу.

Если итогом рассмотрения дела станет отказ, МЖИ оповестит собственника письменно. Если же госорган не нашел несостыковок и «дал добро» на узаконивание, заявителю позвонят и сообщат о том, что нужно подписать акт о завершенной перепланировке. Собственнику потребуется забрать документ в МЖИ, отвезти его на подписание в проектное бюро, поставить свою подпись и отвезти акт обратно в инспекцию — там его заверит уполномоченное должностное лицо. Забрать готовый акт можно будет в МФЦ. Вышеописанный процесс обычно занимает от двух до двух с половиной месяцев.

Получив на руки акт, собственнику придется вызвать техника из БТИ. Он, в свою очередь, также сделает обмеры, после чего выдаст новый план с узаконенной перепланировкой (красные линии в нем будут исправлены на черные). За визит и работу сотрудника БТИ потребуется заплатить около 1500–2000 рублей.

Узаконивание ранее выполненной перепланировки, безусловно, не самая сложная процедура, но и рядовой ее назвать нельзя. Достаточно упустить из виду несколько моментов, забыть о каком-либо этапе — и последствия не заставят себя долго ждать. С другой стороны, узаконивание может пройти совершенно «безболезненно»: практика показывает, что большинства проблем возможно избежать, обратившись к профессионалам, которые точно знают, что нужно для узаконивания перепланировки в каждом отдельном случае.

* Материал не является публичной офертой. Цены приведены для ознакомления.