Мария Зайцева: «В каждом кризисе мы видим точку роста»

Строительство коммерческой недвижимости в России растёт, несмотря на кризисы. За 2022 год было введено в эксплуатацию более 4 млн кв.м. По данным консалтинговой компании NF Group, только складских помещений было введено на 6% больше, чем годом ранее. Растёт и спрос на профессиональное управление недвижимостью. Направление в стране относительно молодое, однако выбор компаний предоставляющих услуги комплексного управления широк. В каком состоянии сейчас находится отрасль, кому можно доверить управление технической эксплуатацией зданий и арендными отношениями, мы спросили у эксперта в области управления недвижимостью Марии Зайцевой, которая возглавляет департамент развития одной из ведущих УК страны, а также в качестве члена жюри определяет лучшие компании в сфере недвижимости на престижных отраслевых конкурсах страны CRE Federal Awards и Arendator Awards.

- Текущий кризис отразился буквально на всех отраслях экономики страны и не обошёл стороной рынок коммерческой недвижимости. С какими трудностями сталкивается отрасль сейчас и как удаётся их решать?

- Основных проблем рынка недвижимости на сегодняшний день несколько. Это, понятно, инфляция, кадровый голод, повышение себестоимости строительства и эксплуатации. По понятным причинам возникли сложности с закупкой оборудования и запасных частей, необходимых для строительства и эксплуатации зданий. К сожалению, не всё можно заменить отечественными аналогами. Кроме того, вы знаете, что из-за сложившейся ситуации с российского рынка ушли иностранные крупные арендаторы, а значит, высвободились площади, которые должны постоянно приносить доход. При этом, хочу заметить, что игроки рынка недвижимости России достаточно гибкие для того, чтобы оперативно реагировать на кризисные ситуации. Все вышеперечисленные проблемы сейчас находят решение. Так, на смену европейским компаниям на российские коммерческие площади сейчас привлекают, например, турецкие и китайские компании. Есть ещё одна сложность - темпы развития рынка и качество коммерческой недвижимости в регионах пока отстают от Москвы и Санкт-Петербурга, но и тут начал наблюдаться некоторый разворот.

- В управляющей компании, где вы сейчас работаете руководителем департамента развития, среди клиентов есть мировые лидеры в своих отраслях: Шлюмберже, Атриум Реал Эстейт, Центробанк РФ. И насколько мне известно, свою недвижимость они доверили УК именно благодаря вам. Как это вышло?

- Да, действительно, у нас немало очень известных клиентов. На сегодняшний день компания «ФМ Сервис» управляет объектами недвижимости таких крупных корпораций и компаний, как Газпром и дочерние предприятия, Транснефть и дочерние предприятия, Сбербанк, Группа компаний Бестъ, Лукойл и других. С большинством этих заказчиков я налаживала контакты и заключала сделки. Это была непростая работа, кроме моих способностей переговорщика большую роль сыграл, конечно, имидж компании, который я и моя команда тщательно выстраивали и выстраиваем. Вы же понимаете, что один успешный кейс с известным заказчиком - это уже знак другим подобным, что вам можно доверять.

- Поэтому вы активно внедряли в свою компанию идею нетворкинга?

- Я первая в компании начала использовать нетворкинг как источник новых клиентов, способ обзавестись партнерами и в целом повысить уровень узнаваемости компании. Я начала участвовать в конференциях, выставках, неформальных мероприятиях. Завела много полезных для компании знакомств. Это было не так просто, так как основная «тусовка» находится в Москве, а мы всё-таки хоть и федеральная компания по масштабам, но всё-таки выходец из регионов.

Это работает. Вместе с нашим профессионализмом, конечно. Сейчас в портфеле компании абсолютно все сегменты недвижимости: коммерческая, индустриальная и промышленная, жилая, административная и даже объекты транспортного назначения и спортивные арены. Суммарно это более 2,5 млн кв. метров площадей.

- Кстати, про имидж. Вы действительно хорошо над ним поработали. Я тут не столько про внешнюю, сколько про содержательную даже основу. За 5 лет вашей работы в компании она выросла по многим показателям. Можете проиллюстрировать на цифрах?

- Когда я пришла в “ФМ Сервис”, это была маленькая, но очень энергичная и перспективная компания с парочкой объектов в управлении, расположенных в Санкт-Петербурге. Спустя 5 лет наш штат разросся с 50 до 1000 человек. География сейчас насчитывает 34 города, число заказчиков достигло 70-ти, а в управлении сейчас более 600 объектов. Наглядный пример развития. Более того увеличился перечень предоставляемых нами услуг. Изначально мы специализировались на технической эксплуатации инженерных систем, теперь же мы предоставляем весь перечень Facility услуг.

- Благодаря вам “ФМ Сервис” стала управляющей компанией года. Насколько ожидаемо для вас было это престижное звание?

- Подавая заявки на премиальные премии CRE Federal Awards и Arendator Awards первый раз в 2021 году, признаюсь, я думала, что мы просто пробуем свои силы, и никак не ожидала, что мы сразу станем лучшими. Но наш портфель и широкая география, а также грамотная презентация и защита покорили сердца членов жюри, и мы были удостоены чести стать первыми сразу в двух премиях, чем взорвали рынок недвижимости и заставили о нас заговорить.

- При вашем участии УК “ФМ Сервис” прошла все предыдущие экономические кризисы со стабильным ростом выручки на 20 % год к году. Пять лет назад это были 130 млн рублей, сейчас - свыше 600. Дайте совет от лучшей УК, как добиться такого роста?

- Мы избрали для себя путь не только не приостановки деятельности в условиях кризиса, пандемии в том числе, но и активного увеличения продаж и увеличения темпов развития. В то время, пока наши конкуренты останавливались и смотрели, что же будет дальше, мы запускали новые услуги, активно продавали и рекламировали себя, оперативно искали пути решения проблемных вопросов. Никогда не было мыслей про сокращение персонала. В каждом кризисе мы видим точку роста.

Кроме того, я активно изучаю опыт наших коллег за рубежом и периодически перекладываю удачные практики на нашу работу. Плюс, сейчас я нахожусь в стадии поиска выхода на зарубежные рынки.

- Мария, вас часто приглашают на отраслевые конференции в качестве эксперта. О чем сейчас говорят в профессиональном сообществе, что актуально?

- Конечно, сейчас все активно обсуждают сложности рынка, о которых я говорила ранее. Также немаловажный вопрос: как и что планировать в текущих реалиях, какие еще изменения нас могут ждать, и как на это отреагирует рынок недвижимости. Для того, чтобы быть в тренде и говорить на одном языка с конкурентами, клиентами и партнерами, мы регулярно участвуем в отраслевых мероприятиях и отслеживаем СМИ по нашей тематике. Прогнозируя, как те или иные изменения на рынке скажутся на нас, мы корректируем свои планы по развитию.

- Вы, как успешный топ-менеджер одной из ведущих управляющих компаний России, а также член   федерального отраслевого конкурса, куда вас приглашают за ваш профессионализм, заслуги в отрасли, прогрессивные взгляды и глубокое понимание принципов работы рынка недвижимости, точно можете посоветовать: на что важно обращать внимание при выборе управляющей компании?

- Ключевой показатель, на который потенциальный заказчик в первую очередь обращает внимание при выборе компании - это, к сожалению, низкая цена. Я говорю “к сожалению”, потому что  из-за этого зачастую собственник недвижимости выбирает некачественное оказание услуг. Управление недвижимостью - это действительно большая работа, которая требует в том числе менеджерского профессионализма. Там же много опций: управление арендными отношениями, техническое обслуживание, уборка и даже банальная доставка корреспонденции. В идеальной картине на принятие решения о выборе управляющей компании должна играть совокупность факторов: портфель компании, экспертность,  региональная представленность, управление качеством, репутация компании, добросовестность компании, а также дополнительные предлагаемые бонусы. Проще всего посмотреть, какие бизнесы уже доверяют той или иной УК свою недвижимость.

- Ваш прогноз относительно управляющих компаний: как будет развиваться рынок, чего ждать дальше?

- Текущие тренды для развития управляющих компаний: обеление рынка; импортозамещение оборудования, запасных частей и материалов; качественный подбор персонала в условиях кадрового голода; поддержание принципов ESG и энергоэффективности; автоматизация процессов и цифровизация. Безусловно, рынок facility услуг хоть и молодой, но очень быстро развивающийся. Всё больше и больше собственников недвижимости предпочитают аутсорс собственной службе эксплуатации. Я думаю, у этого рынка в России есть хорошие перспективы.