Я риэлтору дала и осталась без угла,

ОБМАНУТАЯ МАРИАННА: верит в справедливость суда

ОБМАНУТАЯ МАРИАННА: верит в справедливость суда

Такую грустную частушку сочинила москвичка Марианна ПОПОВА*. Зная об огромном числе афер на рынке так называемого вторичного жилья, она решила перестраховаться и купить квартиру в новостройке. И стала жертвой тщательно замаскированной квартирной пирамиды.
Соорудили ее в подмосковных Химках. Как выяснилось, на приманку жуликов клюнули не только коренные жители Белокаменной, но и около сотни провинциалов. А так как почти половину столичных новостроек покупают приезжие со всех уголков России и стран СНГ, "ЭГ" решила разобраться, какие схемы обмана наиболее популярны у квартирных кидал, орудующих на московском первичном рынке жилья.

Ольга УЛЬЯНОВА

Купить квартиру по минимальной цене хочется каждому. Поэтому большую часть новостроек в Москве и области разбирают, когда дома еще в проекте. Это выгодно, ведь жилье обходится дешевле почти на треть. Но так лишь в идеале. А на деле между "дешево" и "надежно" ставить знак равенства можно далеко не всегда. Вы выкладываете кровные, регулярно наведываетесь на стройку. А в это время… Способов вас обмануть - не перечесть. Мошенники нового типа так профессионально запудривают мозги жертвам, что усмотреть подвох бывает очень и очень сложно. И многие лишь в суде понимают, что кинули себя сами.

Запала на три буквы

Два года назад Марианна Попова решила обзавестись собственной квартирой. Девушка прикинула и поняла: на покупку готовой квартиры финансов, увы, не хватает. Тогда в поисках выгодного предложения она пошла по риэлторским фирмам. В "Инком-недвижимости" все сложилось как нельзя лучше: ей предложили подписать договор на приобретение квартиры в химкинской 13-этажке по улице Мельникова, права на которую агентство перекупило у инвестиционной компании "Альянс-сити".

ДОМ В ПОДМОСКОВНЫХ ХИМКАХ НА УЛИЦЕ МЕЛЬНИКОВА (м/к 5А, корпус 1, 2): людей, купивших в нем жилье,"обули" на десятки тысяч долларов

ДОМ В ПОДМОСКОВНЫХ ХИМКАХ НА УЛИЦЕ МЕЛЬНИКОВА (м/к 5А, корпус 1, 2): людей, купивших в нем жилье,"обули" на десятки тысяч долларов

- Я дотошно смотрела документы, - рассказывает Марианна. - Выяснила, что "Альянс-сити" купил права на квартиры у генерального подрядчика - ИСПК "Стройсервис". Ее учредитель - Ассоциация ветеранов боевых действий органов внутренних дел и внутренних войск РФ. Сомневаться в надежности такой серьезной конторы даже не приходило в голову! К тому же офис фирмы располагался в здании Академии управления МВД.
Эти три буквы на Марианну произвели магическое впечатление и еще больше укрепили в правильности выбора.
Дом обещали сдать в III-м квартале 2002 года. Срок близился к концу, и Марианна наведалась на стройплощадку. Тут-то ее и ждал неприятный сюрприз. На стройке было затишье, а вместо 6-подъездной 13-этажки уныло чернели недостроенные стены. Попова с трудом отыскала рабочих. Те ей нехотя сообщили, что новоселья в ближайшие полгода не предвидится.
Потом фирма просила подождать еще и еще. И девушка доверчиво ждала, даже не пытаясь обратиться в суд, пока не узнала, что стройкой заправляют уже новые хозяева. Как выяснилось, генеральный подрядчик ИСПК "Стройсервис" обанкротился и поэтому доводить объект до готовности взялся его бывший партнер - заказчик строительства ООО "Форбс".
- Как выяснилось, "Форбс" и "Стройсервис" подписали акт взаимозачета, по которому моя квартира в числе прочих отошла бывшему заказчику, - говорит Марианна. - А чуть позже я узнала, что ее перепродали другому покупателю и уже по новой, более высокой цене. Я подала заявление в суд. "Форбс" отвечать по обязательствам "Стройсервиса" отказывается. А недавно выяснилось, что имущества у этих организаций нет, и может случиться так, что 23 тысячи долларов, внесенных за "однушку", я потеряю.

Схема 1. Запланированное банкротство

Расчет мошенников прост: описанная выше ситуация может возникнуть и объективно. От банкротства, увы, никто не застрахован. В том-то и хитрость, что доказать факт сговора почти невозможно. Партнеры заранее договариваются о банкротстве генерального подрядчика. Они строят дом на деньги вкладчиков, а затем кидают их, перепродавая квартиры по более высокой цене.
Юридическая уловка такова: заказчик и генподрядчик, подписывая договор, включают в него хитрый пункт: если по вине одной из сторон договор расторгается, то виновник передает принадлежащие ему квартиры своим не проштрафившимся компаньонам. Покупателям этот пункт очень нравится, он как бы гарантирует, что строительство доведут до конца. И люди не замечают, что о других вкладчиках речи уже нет. В этом случае физическим лицам уже ничего не светит.

Схема обмана N 1 не сработает, если только в договоре между заказчиком и подрядчиком есть строка, где написано, что они несут солидарную ответственность по строительству дома перед третьими лицами.

Страховка от денег

Веру Николаеву обвел вокруг пальца агент по недвижимости. Хотя женщина насторожилась, когда в окончательном варианте договора о покупке квартиры в новостройке, она вдруг увидела, что сумма сделки занижена почти на 10 тысяч долларов.

ПЛАКАТ 1953 ГОДА: полвека назад люди и представить себе не могли, что кто-нибудь посмеет их кинуть. Сидели бы аферисты в лагерях до конца жизни!

ПЛАКАТ 1953 ГОДА: полвека назад люди и представить себе не могли, что кто-нибудь посмеет их кинуть. Сидели бы аферисты в лагерях до конца жизни!

- Вы ведь в курсе, что в нашей стране налоги - драконовские, поэтому давайте сделаем так, чтобы всем было хорошо, - убеждал ее агент фирмы "Эра". - Мы же пошли вам на уступку, когда вы просили указать дату сдачи дома… А на 10 тысяч долларов мы вам квитанцию обязательно выпишем. Проведем их как оплату, например, страховки.
Вера поначалу была против. Но агент не уступал: не согласны - до свидания! И женщина сломалась, терять квартиру в выбранном доме не хотелось. Квитанцию Николаевой действительно выдали. Написали, что деньги заплачены за страхование строительства на случай стихийных бедствий и обстоятельств непреодолимой силы.
А через несколько месяцев компания, не вырыв даже котлован под фундамент дома, объявила себя банкротом и предложила вкладчикам забрать свои взносы. Николаевой, как и всем остальным, вернули только ту сумму, которая значилась в договоре.
- А где же деньги, заплаченные за страхование? - негодовала она.
- А что, разве случилось землетрясение, наводнение или, упаси господи, ядерный конфликт, в результате которого рухнул дом? - смеялись ей в лицо сотрудники "Эры".
Адвокат тоже ничем помочь не смог.
- Ваша подпись? - спросили ее в суде, указывая на квитанцию об оплате страховки. - Вот то-то и оно.

Схема 2. Серая сделка

Создается компания-однодневка с одной целью: обмануть клиентов. Страхование - не единственная возможная статья увода ваших денег на сторону. Вам могут предложить их провести как оплату каких-нибудь услуг. Например, за экспертизу проекта или его модернизацию еще на этапе строительства. При этом компания легко дает расписки за суммы, полученные от клиентов, зная, что в суде эти бумаги в пользу обманутых людей не сыграют.
Такие сделки называются "серыми". Соглашаться на то, чтобы в договоре на покупку квартиры была указана не вся сумма, нельзя.

Задаток за пустышку

- Объявление о продаже квартиры в новостройке я вычитал в Интернете, - рассказывает Анатолий Кологрив. - Звоню по указанному в нем телефону. Уверенный голос предлагает срочно внести аванс, поскольку той же "двушкой", что мне понравилась, уже якобы заинтересовались несколько человек. Помню, еще тогда меня смутил солидный размер задатка - 2000 долларов. Но, решив, что платить за квартиру так и так придется, упрямиться я не стал. Через неделю агент сообщил о "маленьком недоразумении": квартира неожиданно подросла в цене на несколько тысяч долларов. Я отказался от сделки и потребовал вернуть аванс. Представители фирмы попросили зайти через неделю. Под разными предлогами возврат суммы откладывали еще несколько раз. Деньги вернули лишь через год, когда я решил подать в суд.

Схема 3. Возврат авансов

Анатолий оказался жертвой риэлторов, промышляющих сбором авансов. За одну и ту же квартиру они берут предоплату сразу у нескольких клиентов. Чем больше народа клюнет на наживку, тем лучше. Затем агент объявляет конкурс среди покупателей, предлагая доплатить. Квартиру продают тому, кто больше даст. А дальше начинается то, ради чего и затевалась вся эта история: фирма всячески оттягивает возврат авансов и прокручивает деньги.
Как правило, такую схему реализуют, выставляя на продажу квартиры в элитных новостройках по заниженной цене, рассчитывая привлечь клиентов, не привыкших считать каждый доллар. Богатые покупатели после нескольких попыток вернуть аванс нередко плюют на потерянные деньги.

* По просьбе адвоката фамилия потерпевшей изменена.

Советы юриста

Итак, как вести себя потенциальному покупателю квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой лохотронщиков? Вот что советует адвокат Борис ВЕПРИНЦЕВ (тел.725-22-29):

* Прежде чем подписывать договор с фирмой, предлагающей квартиры в новостройке, убедитесь, зарегистрирована ли она в едином реестре юридических лиц. Для этого наведайтесь в налоговую инспекцию. Если контора у налоговиков не отметилась, то любой договор, подписанный с ней, - филькина грамота. Вернуть деньги вы никогда не сможете.
* Поинтересуйтесь в гильдиях инвесторов репутацией компании. Узнайте, велик ли ее опыт в строительстве. Если фирма построила не один, а многие десятки домов, то, скорее всего, она не подведет и сейчас. Надежнее всего иметь дело с той компанией, которая одновременно выступает и инвестором, и заказчиком, и подрядчиком работ. Тогда риск утраты вложенных денег сведен к минимуму.
* В инвестиционном договоре требуйте описать свою будущую квартиру как можно детальнее - этаж, секция, номер квартиры, площадь должны быть указаны непременно. Если в документе обозначено только количество квадратных метров, то к моменту распределения реального жилья может выясниться, что фирма все подходящие по метражу помещения уже распределила другим лицам. Именно таким образом недобросовестные компании умудряются собирать деньги на одну и ту же квартиру с нескольких претендентов сразу. Угодившим в эту западню светят долгая и нудная тяжба за возврат инвестиционного взноса и гарантированная потеря денег на разнице курсов и росте цен на новостройки.
* Обязательно проставьте в договоре конкретный срок, к которому дом должен быть построен. Например, не осень текущего года, а 1 сентября 2003 года. Тогда, начиная со 2 сентября, вы вправе требовать в суде проценты за каждый день ожидания. Иначе стройка может затянуться навечно и суд вам не поможет. Иногда представители компании, стремясь заморочить голову покупателям, говорят, что дата готовности дома прописана в технико-экономическом обосновании проекта. Но этот документ для суда - пустая бумажка.
* Если вы решились покупать квартиру в столичном регионе не у строителей, а через агентство недвижимости, то навести справки о его репутации можно, позвонив в гильдии риэлторов Москвы (786-76-90) или Московской области (376-12-27). Информация эта бесплатная. Там же ведутся досье на фирмы-застройщики.
* Ввязываясь в частный инвестиционный проект, попросите представить техническую документацию по строительству дома и распоряжение правительства Москвы, подтверждающее право организации на аренду земли под строительство именно этого дома. Если компания получила право взять участок в аренду под гаражи, а принялась возводить дом, то, скорее всего, не видать вам ни квартиры, ни денег.

Информация к размышлению

Мошенники чувствуют себя свободно на рынке жилья по двум причинам. С февраля прошлого года отменено обязательное лицензирование риэлторской деятельности, поэтому расплодились "черные" маклеры и фирмы-однодневки. Вторая лазейка - отсутствие утвержденной законом единой формы инвестиционного договора.

Вам может быть интересно: