Реформа строительного рынка: цены растут, застройщики банкротятся
Летом 2019 года произошла революция – вступил в силу закон о проектном финансировании строительства жилья через эскроу-счета. Власти подавали нововведение как панацею от недобросовестных застройщиков. И это на самом деле так. Однако, эксперты отмечают, что вместе мутными и недобросовестными строительными конторками в нокаут отправились и многие добросовестные застройщики. В регионах новый механизм финансирования строительства фактически не заработал, а рынок новостроек живет проектами, стартовавшими в прошлом и в первой половине уходящего годов.
ИДЕАЛЬНАЯ КАРТИНА?
- Рынок сломан. Строительные компании разоряются, - резюмирует итоги строительной реформы эксперт по недвижимости Юрий Чаплыгин. – Даже в Москве к уверенно стоящим на ногах можно отнести всего пару десятков застройщиков, вместо сотен годом раньше. А в Подмосковье и других регионах страны ситуация гораздо хуже.
Объясним суть реформы. До 1 июля 2019 года строительные компании имели возможность собирать деньги напрямую от дольщиков (покупателей жилья), а затем средства вкладывали по своему усмотрению. В том числе и в сторонние проекты, что нередко заканчивалось банкротством застройщика. В результате дольщики оказывались и без жилья, и без сбережений.
Теперь же все деньги покупателей квартир находятся на специальных счетах в банках (эскроу-счетах), строительные работы застройщики проводят или на собственные средства, или на банковские кредиты. Деньгами клиентов они могут воспользоваться только после завершения строительства объекта. Застройщик не завершил строительство многоэтажки? Банк вернет покупателю деньги – они же на счете лежат спокойненько…
Казалось бы, мы видим идеальную картину строительного мира. Но это не так.
Закон о проектном финансировании принимался в режиме спецоперации: с кавалерийского наскока, не прислушиваясь к мнению участников рынка. Под какую ставку будут выделять кредиты банки? В ответ слышали: рынок отрегулирует. Ожидания были безрадостные, и они подтвердились.
- Стоимость строительства выросла, как и цена квартир: в 2019 в московском регионе новостройки подорожали до 30%. Сломались схемы финансирования сотен благополучных застройщиков. Как следствие, появились предпосылки для банкротств, нервный настрой на рынке. Причем, люди, покупающие новостройки, берут ее в ипотеку под проценты, а затем банки эти же деньги дают под проценты в кредит застройщику. Красота! – возмущается Юрий Чаплыгин.
ТЕМПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА СНИЖАЮТСЯ
С начала строительной реформы прошло уже почти полгода. Кажется, этого срока достаточно, чтобы взглянуть на событие со стороны и получить объективную оценку событию. Однако, эксперты и чиновники приходят к самым разнообразным выводам, часто — противоположным.
- На 20 — 30% за год цены могли подняться только в тех районах Москвы и области, где кардинально улучшилась транспортная доступность. Например, открылись новые станции метро, - заверяет корреспондента «КП» руководитель аналитического центра «Индексы рынка недвижимости» Олег Репченко. - Застройщики на самом деле пугали, что переход на эскроу-счета приведет к ошеломительному росту цен, но фактически его не случилось. В среднем стоимость новостроек в столичном регионе поднялась на 3 — 5% - на уровень инфляции.
При этом на сайте того же аналитического центра irn.ru размещен доклад, показывающий, что ситуация на рынке не столь безоблачная...
«По данным «Метриума», в октябре 2019 года средняя стоимость приобретенной по ДДУ (договорам долевого участия - «КП») квартиры в «старой» Москве составила 12,1 млн рублей против 10,9 млн руб. годом ранее. В Новой Москве средний чек сделки за год вырос с 5,1 млн до 6,2 млн руб, - читаем исследование. - Особенно сильно прибавили цены в комфорт-классе: по данным «Бон Тон», на 26,8% в «старой» Москве, 43% в Новой и на 11,2% в области».
В личных беседах риэлтеры и застройщики высказываются еще более смело.
- Введение эскроу-счетов на Москве отразилось тоже, но в большей степени - на Московской области и других регионах. По многих областях очень существенно сократились объемы финансирования новостроек, - отмечает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - И эта тенденция не только сохранится, но и ухудшится. Потому что модель привлечение денежных средств граждан в долевое строительство, с моей точки зрения, недоработана и не позволяет сохранить необходимые темпы объемов строительства.
Реформа уменьшает количество строительных компаний и укрупняет этот бизнес. Само по себе это неплохо: крупные компании — более надежные. Но если модель привлечения денег не будет доработана, эксперт считает, что объемы строительства многоэтажного жилья снизятся даже по отношению к 2019 году.
В октябре (через три месяца после запуска проекта) аудитор Счетной палаты Светлана Орлова на Правительственном часе в Госдуме сообщила, что нацпроект «Жилье и городская среда» на грани срыва. Согласно выводам Счетной палаты, переход строительной отрасли на эскроу-счета может повлечь банкротство и уход с рынка до трети застройщиков. Это касается в основном малых, средних и региональных компаний, что ведет к риску увеличения количества недостроенных домов и числа обманутых дольщиков.
ЖАДНОСТЬ КАК В МОСКВЕ
По словам председателя Центробанка Эльвиры Набиуллиной, переход на новую схему финансирования строительства идет непросто: ни у финансовых организаций, ни у девелоперов пока нет достаточного опыта работы по новому плану. Банки к нововведению отнеслись достаточно прохладно: из 95 уполномоченных кредитных организаций лишь 39 проявили интерес к финансированию застройщиков по эскроу-счетам. ЦБ установил, что на начало осени из 120 млн кв. м строящегося жилья порядка 57% будет достраиваться по старой схеме, по 14% предусмотрен переход на эскроу-счета и около 30% еще не определились с механизмом финансирования.
- В Петербурге и Ленинградской области темпы строительства не упали. Переход на проектное финансирование прошел достаточно мягко, поскольку у нас налажен диалог между бизнесом и властью, - отметил руководитель комитета по взаимодействию застройщиков с госорганами Российского союза строителей Олег Бритов. - Но в других регионах ситуация намного сложнее.
По мнению известного в Петербурге строителя, проблема проектного финансирования заключаются в том, что банки не открывают «зеленую улицу» региональным застройщикам: маржинальность региональных проектов минимальна, а банки устанавливают высокие ставки по кредитам, как в городах-миллионниках. Получается, власти пытаются свернуть рынок с дорожки долевого строительства, однако, механизм проектного финансирования не запускается.
Похоже, что власти это тоже начинают понимать. 17 декабря заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин сообщил, что в 2020 году закон об эскроу-счетах могут изменить.
«Сегодня у нас раскрытие эскроу (передача денег покупателей квартир застройщику - «КП») прописано после первой регистрации права собственности. Мы договорились, что мы посмотрим правоприменение, как это пройдёт, и в следующем году вернёмся к этому. Задача следующего года разобраться, как это сделать, - говорит заместитель министра. - Эти деньги могут направляться на те же проекты, на те же сети, на покупку новых площадок».
