Недавно Союз потребителей обратился в Министерство строительства России с предложением создать новый стандарт оценки состояния зданий и установить срок службы домов, информация о котором будет доступна потребителю.
В новом ГОСТе должно быть прописано, на сколько рассчитан дом, из каких материалов он построен и как часто нуждается в капитальном ремонте. Например, панельные «сталинки» рассчитаны на 50 лет эксплуатации, кирпичные пятиэтажки тех же годов — на 100 лет, многоэтажки, возведенные до 1998 года, — тоже на 100 лет, а «сталинки» довоенной постройки — на 125 лет. На сколько рассчитаны дома, которые строятся прямо сейчас?
Союз потребителей считает, что потенциальные покупатели имеют право обладать такой информацией, чтобы планировать свое будущее и не оказаться в ситуации, что к концу выплаты ипотечного кредита дом постареет настолько, что пойдет под снос.
Вторая причина установки сроков службы жилых домов — корректировка стоимости квадратного метра. Квартиры в доме, который построен из более качественных материалов и прослужит дольше, будут стоить дороже. Ну а те, что придут в негодность уже через 50 лет, справедливо должны стоить дешевле.
Мы попросили экспертов прокомментировать эту инициативу и объяснить, как номинальный и закрепленный в документах срок службы жилых домов повлияет на стоимость недвижимости в России.
Виктория Кирюхина
— Определение срока службы потребует от застройщика дополнительных затрат для девелопера, как минимум на проведение экспертиз, которые бы подтверждали заявленный срок.
Цены могут вырасти и за счет улучшения качества используемых материалов, позволяющих продлить срок службы здания. С учетом того, что средний срок ипотечного кредитования составляет в России 18 лет, покупатели рассчитывают на сохранение качественных характеристик дома на протяжении многих лет.
А вот на вторичном рынке недвижимости по мере приближения конца «срока годности» дома квартиры в нем будут только дешеветь — вряд ли кто-то из покупателей заинтересован покупать жилье в доме, находящемся в предаварийном состоянии.
Для собственников квартир в старых домах это нововведение окажется невыгодным, но полезным для покупателей, которые смогут использовать его как повод для торга.
Самый бюджетный панельный дом экономкласса рассчитан как минимум на 50-70 лет службы. Монолитный дом — на 100-125 лет. При этом нужно понимать, что ни один дом не сможет продержаться 70 лет без ремонта. Хотя, к примеру, фундамент может простоять и 200 лет. А вот кровля держится обычно 25 лет, как и элементы фасада.
Наличие срока службы дома не означает, что именно столько лет он простоит без ремонта. Но позволит городу проводить более эффективное территориальное планирование и оперативнее решать вопросы с расселением жителей аварийного фонда.
Наличие сроков службы домов не означает, что спустя 90 лет застройщик обязан будет отвечать за дом, который, не дотянув 10 лет до указанной в документах даты, дал трещину.
Поддерживать состояние домов обязана управляющая компания за счет средств, собранных на капремонт. Ввод срока службы дома должен вести к разработке специальной тарифной сетки по взносам на капремонт, тогда как сейчас россияне платят по стандартным тарифам. Все это скажется на стоимости владения недвижимостью в конкретном доме, что также будет влиять на решение о покупке того или иного объекта.
Олег Гурьев
— Минимальный срок службы домов по регламенту составляет 50 лет и не менялся уже давно. При этом реальное качество строительства за это время выросло, в том числе и за счет строительных материалов.
Сложно вспомнить покупателя квартиры, который бы интересовался сроком службы дома, за исключением гарантийного периода в 5 лет и порядка устранения гарантийных случаев.
А вот информация об эксплуатации здания жильцам может пригодиться.
В частности, что можно и чего нельзя делать с конструктивными элементами дома, в какие сроки необходимо проводить регламентные ремонтные работы и обслуживание здания и его инженерных систем.
Даже если вся эта информация есть в нормативной базе, простая и понятная памятка — своеобразный «паспорт покупателя» — поможет контролировать работу управляющих компаний, деятельность соседей и собственников коммерческих помещений, что, в свою очередь, продлит срок жизни дома.