Анатолий Фурсов*: серые риелторы должны кануть в историю, и в этом мы ждем помощи от законотворцев
«Маклер тоже есть, только он напуган до смерти, сам себя боится», — эту фразу из культового кинофильма «По семейным обстоятельствам» в свое время цитировали все, потешаясь над подпольным советским риелтором. С тех времен ситуация в стране изменилось: в 1990 г. был принят закон «О собственности в СССР», который признавал существование частной собственности, к каковой относились и жилые объекты, а в 1992 г. — Закон о приватизации жилья, после чего граждане бросились активно продавать и покупать недвижимость. Тогда же возникла многочисленная армия риелторов, которым уже не было нужды скрывать свою профессиональную принадлежность. Приметой времени стали также частые мошенничества в этой сфере, и общая криминализация отрасли, что было вызвано несовершенством государственного регулирования, а точнее — практически полным его отсутствием. Так, например, недобросовестным деятелям на ниве риелторских услуг зачастую удавалось за день по нескольку раз продавать одну и ту же квартиру у разных нотариусов, так как в России попросту отсутствовали единые требования к регистрации сделки и перечень необходимых справок для пакета документов на объект недвижимости.
Анатолий Фурсов* отмечает, что в наши дни ситуация, на первый взгляд, начала стабилизироваться. Юрист говорит:
«Законотворцами делались попытки ввести обязательное лицензирование риелторской деятельности, которое, однако, было отменено в 2002 г. Затем, в 2006 г.,Российская Гильдия риелторов зарегистрировала торговый знак «риелтор», получить который имеет право лишь аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости в компании, имеющей профессиональный сертификат общенационального образца и являющийся членом РГР. Но в отношении того, насколько этот знак весом на сегодняшний день, единого мнения нет… И, наконец, в прошлом, 2019 г. в России вступил в силу профессиональный стандарт риелтора — специалиста по операциям с недвижимостью. Исходя из приказа министерства труда и соцзащиты, права, обязанности и компетенции риелтора отныне официально закреплены. Однако правильные и разумные меры, прописанные в приказе, носят скорее дидактический характер — так, риелтору лишь "рекомендуется" раз в два года проходить программу повышения квалификации, а также знать отраслевое законодательство или, к примеру, добросовестно рассчитывать бюджет сделки по запросу клиента, информируя при этом его по всем вопросам».
Риелторы, что же с вами не так?
На сегодняшний риелторы являются профессиональными субъектами рынка недвижимости, деятельность которых позволяет участникам гражданского оборота получать различные услуги, касающиеся операций с недвижимым имуществом, и эта позиция закреплена законодательно. Вместе с тем рынок недвижимости в России так же далек от совершенства, как и в самом начале своего становления, быть может, лишь без излишней своей криминализации. Специалисты отмечают, что технически этот бизнес до сих пор отказывается идти в ногу со временем. В числе актуальных претензий: слабое владение CRM-системами, что приводит к срыву сроков работы с клиентами, и отсутствие отработанных методик и регламентов поведения со стороны специалистов; низкая автоматизация процесса; отсутствие интеграции с крупными системами, такими как госорганы и банки, жизненно необходимая на сегодняшний день. А клиенты традиционно жалуются на слабый уровень подготовки риелторов, их необязательность, непунктуальность, и также подчеркивают, что мало кто из посредников на рынке недвижимости отвечает за свои действия и готов бороться за интересы клиента.
Исходя из своего профессионального опыта,Анатолий Фурсов* подтверждает, что претензии, высказываемые в адрес отечественных риелторов, вполне обоснованы:
«Большинство агентств недвижимости в России откровенно не готовы к технологическим новшествам и не пытаются использовать в полном объеме достижения прогресса. Другая удручающая деталь — привычно слабый кадровый состав таких компаний, куда зачастую попадают случайные люди, не имеющие понятия о специфике данного бизнеса. Но других и взять неоткуда — ведь специальное образование по профессии «риелтор» в нашей стране отсутствует. Еще одна малопривлекательная деталь: лишь немногие в этом бизнесе имеют четко озвученный прайс на свои услуги, в большинстве же случаев ценообразование складывается как придется. И, пожалуй, самый прискорбный факт: многие отечественные риелторы имеют лишь самое приблизительное понятие об этической стороне своей деятельности, положениях ФЗ № 152 "О персональных данных", соблюдении правил добросовестной конкуренции, а самое главное — о работе на результат, а не на получение одной лишь личной выгоды. Не зря же про риелторов ходит немало колких шуток, одна из которых мне особенно нравится: «— Верите ли вы в привидения? — спросили как-то риэлтора. — Разумеется, нет! — ответил тот и растворился в воздухе"».
Саморегулирующийся рынок в России не работает
Главным корнем всех этих бед управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» называет недостаточное правовое регулирование деятельности риелторов по оказанию услуг на рынке недвижимости в нашей стране. Юрист подчеркивает, что на данный момент эту сферу хоть как-то контролирует лишь добровольная сертификация. По сути, риелторская отрасль — это саморегулирующаяся система, призванная функционировать и эволюционировать сама по себе. Но в нашей стране, как показывает опыт, подобное саморегулирование не срабатывает. Опосредованно правовой надзор за риелторской работой призван осуществлять ГК РФ ч.2. Но даже в гл. 39 ч.2 ГК РФ «Возмездное оказание услуг», где, казалось бы, договору оказания риелторских услуг априори уготовано почетное место, этот пункт не прописан. Более того — никаких специальных нормативно-правовых актов, направленных на регламентацию данного процесса, в нашем законодательстве не существует и в помине. Все взаимодействие клиента и заказчика осуществляется исходя из гл. 51 ГК РФ («Комиссия), гл. 52 ГК РФ («Агентирование») и гл. 49 ГК РФ («Поручение). Практика показывает, что свои правоотношения с клиентами риелторы оформляют, как правило, в виде агентского договора с минимизированной ответственностью. Поэтому при возникновении судебных споров у продавца или третьих лиц и покупателя риелторы остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.
Вырваться из этого заколдованного круга, печально славящегося своей низкой правовой культурой, можно лишь с помощью активного законотворческого вмешательства государства. Анатолий Владимирович Фурсов подводит итоги: «Нам жизненно необходим единый федеральный закон, который четко определял бы правовые основы регулирования услуг риелторов; в частности, следует разработать само понятие о специфике данной посреднической услуги. Отсутствие какого-либо нормативно-правового-акта приводит к тому, что риелторская деятельность выходит из сферы правового регулирования государства, а заказчики риелторских услуг оказываются фактически незащищенными от действий недобросовестных риелторов. Кроме того, уже давно назрела необходимость принятия целого ряда дополнительных положений, регламентирующих риелторскую деятельность по большому ряду позиций.Требуется детально разобрать модели договора при совершении сделок с недвижимостью; утвердить единый договор об оказании агентством информационных, рекламных и иных услуг; выяснить степень компетенции риелтора при проверке сведений об объекте недвижимости; обозначить способы вознаграждения данного посредника. И, конечно же, необходимо детально отразить в нормативных актах степень ответственности специалиста по недвижимости за ненадлежащее исполнение своих обязанностей».
Юрист отмечает также, что сегодня на рынке недвижимости сложилась такая ситуация, что практически любой желающий может назвать себя риелтором, что, конечно, совершенно недопустимо. Необходимо возвращать обязательное лицензирование, а непременным условием получения лицензии должны стать проведение аттестации специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, и страхование профессиональной ответственности риелторов путем заключения договора страхования. Проверка уровня знаний и квалификация (аттестация) кандидатов в профессиональные риелторы является одним из требований и условий последующего получения лицензии риелторской фирмой и риелтором. На рассмотрение Госдумы подобные проекты выносились уже не раз, но дальше первого чтения дело не доходило. Так не пора ли вернуться к этому актуальнейшему вопросу вновь?
По независимым статистическим данным, сейчас в нашей стране трудится порядка 130 000 риелторов и более 50 000 человек периодически оказывают посреднические услуги в этой сфере. Число клиентов достигает нескольких миллионов в год. Обслуживать всю эту огромную армию вовлеченных в процесс граждан положено законотворцам. И, может быть, когда-нибудь девиз американских риелторов You’re not paying me to lie to you («Вы мне платите не за то, чтобы я вам врал») станет актуальным и в России.
*включен Минюстом РФ в список физлиц-иноагентов
