Как не остаться без ипотеки из-за давно забытого кредита и других «грехов молодости»

Для многих россиян ипотека — главный способ улучшить жилищные условия. Банки выдают ипотеку охотно — на 100 млрд рублей ежемесячно. И все же кому-то в ипотеке отказывают. В статье расскажем, как не попасть в число отказников и какие документы надо проверить, прежде чем подать заявку на ипотеку
Челябинск ипотека недвижимость жилье новоселы новоселье заселение новая квартира коробка вещи цветок переезд молодой человек девушка кот кошка животное
Челябинск. Молодые люди с котом в новой квартире.
Челябинск ипотека недвижимость жилье новоселы новоселье заселение новая квартира коробка вещи цветок переезд молодой человек девушка кот кошка животное Челябинск ипотека недвижимость жилье новоселы новоселье заселение новая квартира коробка вещи цветок переезд молодой человек девушка кот кошка животное

Основных причин для отказа у банка всего четыре: под кредитование не подходит объект недвижимости — квартира или дом, у заемщика плохая кредитная история, невысокий доход, есть проблемы с работодателем. Ниже разберем каждую проблему подробнее и расскажем, что делать.

Банку не нравится объект недвижимости

Всегда можно найти вариант, который банк одобрит: аккредитованную им новостройку,  дом или квартиру

У разных банков разные требования к объекту недвижимости, под который они готовы дать деньги. Один банк не кредитует, если квартира находится в доме 1970 года постройки и старше. Другой не рассматривает дома в области.
Если вы уже выбрали квартиру или дом и его не одобряет банк, обратитесь к другому кредитору. Пусть ставка по ипотеке будет на 0,5-1% выше, но зато вы будете платить за ту недвижимость, которая вам нравится.
Если объект не принципиален, а условия кредитования, напротив, кажутся вам оптимальными, всегда можно найти вариант, который банк одобрит: аккредитованную им новостройку,  дом или квартиру новее или ближе к офису кредитора.

Кейс
Ольга всегда мечтала о загородном доме. Одни ее знакомые построили небольшую загородную резиденцию — 10 соток  земли, небольшой дом на 100 кв. м — в шестидесяти километрах от города, но затем вынуждены были продать, чтобы переехать поближе к детям, которые обосновались в другом регионе. У Ольги было 30% стоимости объекта. Остальное она решила взять в ипотеку.

Банк, клиентом которого Ольга была долгие годы до этого, в кредите отказал. Его нормативы не позволяли оформлять в залог объект на таком удалении от офиса. Тогда Ольга обратилась в другой банк. Там она тоже получила отказ. Нового кредитора не устроила площадь дома. Только четвертый банк принял по заявлению Ольги положительное решение. Она проиграла по ставке «своему» банку 0,75% к годовой ставке, зато купила дом, о котором мечтала.

Читайте также: В России дорожают кредиты. Что делать?

Что-то не так с кредитной историей

банковские пластиковые кредитные карты банковская пластиковая карта кошелек втб сбербанк visa виза
В кредитной истории не должно быть действующих просрочек

Кредитная история — это документ, который содержит всю информацию о ваших кредитах с 2005 года. В какие банки и когда вы подавали заявки, какое решение кредиторы по ним приняли, как вы платили или платите, когда закрыли тот или иной счет.

Качество кредитной истории часто становится причиной отказа в ипотеке. Кредитную историю портят просрочки, недостоверная информация, сведения об отказах из банков, многочисленные запросы и другие факторы.
Чтобы оценить шансы получить ипотеку, запросите свою кредитную историю. Это можно сделать или в бюро кредитных историй (сложно), или через такие сервисы, как Mycreditinfo.ru (просто).

Для того чтобы ипотеку одобрили, в кредитной истории не должно быть действующих (открытых) просрочек, информации о недавних (за последний год) займах в микрофинансовых организациях (МФО) и отказов из других банков (больше 3 за месяц). Желательно, чтобы негативной информации не было вообще. Она способна долго «отравлять жизнь» даже хорошему заемщику. Например, просрочка 90 дней действует на решение банка 2-3 года.

Кейс
Петр рассчитывал в ближайшем времени оформлять ипотеку в Москве. Но неожиданно получил отказ даже по небольшому кредиту на ноутбук. Как это обычно бывает — «без объяснения причин». Петр решил разбираться в причинах отказа сам. Он запросил кредитную историю и удивился: в отчете из Национального бюро кредитных историй он увидел открытый кредит на 100 000 рублей, который на самом деле закрыл еще 5 лет назад, когда жил в другом городе. Чтобы вернуть себе возможность кредитования, Петр:

• Запросил у банка-кредитора справку о закрытии счета.

• Направил эту справку и заявление об исправлении ошибочной информации в НБКИ.

• Дождался, когда кредитная история будет исправлена.

• Получил небольшой потребительский кредит или кредитную карту, чтобы рассчитаться по ним и показать банкам, что он надежный плательщик.

• Только затем Петр смог подать заявку на ипотеку, представив первоначальный взнос 40-50% от приобретаемого жилья и поручительство супруги.

Невысокий доход

Невысокий доход дом деревянный домик ипотека кредит деньги монеты имущество документы свидетельство
Банк должен удостовериться, что вашего дохода хватит на регулярные выплаты по кредиту

Для того, чтобы одобрить ипотеку, банк должен удостовериться, что вашего дохода хватит на регулярные выплаты по кредиту. Формула для расчета «достаточности» простая: платежи по всем вашим другим кредитам + платеж по ипотеке должен быть меньше половины вашей зарплаты.

При этом учитывается и ваш доход, и доход супруга или супруги. Например, если вы вдвоем зарабатываете 80 000 рублей в месяц, платите по кредитам 20 000 рублей и хотите взять ипотеку, платеж по которой будет 30 000 рублей, вам ее не одобрят, потому что 50 000 — это больше 50% вашего совокупного дохода.

Выхода два:
• Снизить текущую долговую нагрузку: закрыть лишние кредитные карты, остатки по потребительским и автокредитам.
• Показать доход из других источников: репетиторство, подработка в такси, дивиденды по акциям, арендная плата, которую вы получаете, когда сдаете жилье. Совокупный доход увеличится и вы сможете претендовать на лучшие условия ипотеки.

Кейс
У Валентина было две квартиры. В одной он жил сам, другую сдавал. Ему понадобилось купить третью квартиру, уже в другом городе, для своей дочери-студентки. Он решил оформить ипотеку.  Его официального дохода — 40 000 рублей от преподавательской деятельности — было недостаточно. Ипотеку одобряли только на 7-10 лет, и платеж получался около 25 000 рублей. Тогда он оформил свои отношения с квартиросъемщиком документально и показал банку. С учетом 15 000 рублей арендной платы кредит был одобрен.

Проблема с работодателем

Проблема с работодателем
Банки не кредитуют самозанятых людей или заемщиков, трудоустроенных у индивидуальных предпринимателей

Банки не кредитуют самозанятых людей или заемщиков, трудоустроенных у индивидуальных предпринимателей. Считается, что такой источник доходов слишком ненадежный — сегодня все в порядке, а завтра за ипотеку заплатить может быть нечем.

И наоборот: если вы работаете на крупном предприятии (еще лучше — государственном), которое годами отчисляет все положенные налоги, показывает растущую прибыль, это повышает ваши шансы на ипотеку.

Кейс
Александр работал в такси. У него было два аккаунта — в Убере и такси Гет. Без заказов Александр оставался редко. Работая 5 дней в неделю по 8-9 часов, он зарабатывал 70 000 рублей «чистыми». Однако банку такой доход показался неубедительным, в заявке на ипотеку Александру он отказал. Тогда Александр трудоустроился в курьерскую службу одного из городских ресторанов. Когда проработал полгода, Александр подал повторную заявку. Банк принял положительное решение.

Читайте также: Эксперт — о штрафах для «са­мо­за­ня­тых»: надо не сдирать деньги, а дать людям гарантии

Запомните

• Перед тем, как отправляться в банк, внимательно изучите рынок недвижимости вашего региона и требования банка. Тогда вы сможете подобрать банк под квартиру или дом или наоборот.
• Обязательно проверьте свою кредитную историю. Если найдете в ней ошибки или неточности — исправьте их. Напишите в бюро кредитных историй, приложите документы, подтверждающие вашу правоту. Ошибочную информацию уберут. Если вы сами испортили свою кредитную историю, постарайтесь ее улучшить, выплатив  1-2 небольших кредита.
• Позаботьтесь о том, чтобы вы могли подтвердить каждую копейку семейного дохода, включая заработную плату каждого из созаемщиков, дополнительные источники заработка, арендную плату, дивиденды, проценты со вкладов.
• Если вы самозанятый специалист, работаете на ИП или ваш работодатель не является надежной компанией в глазах банковских служащих, возможно, стоит поменять работу.

Вам может быть интересно: